Foreldelse av krav ved kjøp av ny bolig – dette må du vite!

Visste du at kravene dine kan foreldes raskere enn garantien som følger med en ny bolig? Selv om bustadoppføringslova (buofl.) stiller krav til en femårig garanti, gjelder foreldelsesloven foran.

Dette betyr at krav kan foreldes allerede tre år etter overtakelsen, med mindre foreldelsesfristen avbrytes (§§ 2 og 3 i foreldelsesloven). For skjulte mangler kan det imidlertid gjelde en ettårs tilleggsfrist fra du oppdaget eller burde oppdaget mangelen (§ 10).

Utbedringer er ikke alltid en erkjennelse
Høyesterett har i HR-2023-93-A presisert at utbedringer fra selger ikke nødvendigvis avbryter foreldelsesfristen. I mange tilfeller skjer slike utbedringer som en del av selgers kontraktsmessige "hoppeplikt" – altså plikten til å rette feil uten å erkjenne ansvar for mangelen. Utbedringer kan også være et uttrykk for godvilje eller et forsøk på minnelig løsning, uten at det innebærer en juridisk erkjennelse som stopper foreldelsen.

Skyldnerens handlemåte må tolkes i lys av avtalens rammer og partenes relasjon.

Passivitet kan svekke kravet ditt
Selv om foreldelsesfristen ikke er utløpt, kan ulovfestet passivitet føre til at du mister retten til å gjøre krav gjeldende. Hvis du som kjøper venter for lenge med å følge opp saken, og dette skaper en berettiget forventning hos selger om at kravet ikke vil bli forfulgt, kan retten vurdere at kravet har falt bort.

Vårt råd:
Ikke vent! Reklamer raskt og ta nødvendige skritt for å sikre kravene dine. Usikker på hvordan du skal gå frem? Kontakt oss for bistand – vi hjelper deg med å vurdere risikoen og sikre at kravene dine ikke går tapt.

Martin Pettersen-Moe
Advokat MNA