14.04.2025

Hva er en borettslagsfusjon – og hvorfor vurderer stadig flere denne modellen?

I takt med økte renter og endringer i leiemarkedet, ser stadig flere eiendomsaktører mot borettslagsmodellen som en smart løsning for omstrukturering. Men hva er egentlig en borettslagsfusjon – og hvem passer den for?

Kort forklart: Borettslagsmodellen

Borettslagsmodellen er en metode for skattefri omstrukturering der et eiendomsselskap (AS) gjøres om til et borettslag. Modellen gjør det mulig å selge andelene i borettslaget med lav eller ingen gevinstbeskatning. Ved å benytte fritaksmodellen får andelene som senere skal selges på markedet en gunstig inngangsverdi, og fordi salg av andeler ikke regnes som realisasjon av eiendom utløses ikke latent skatt på eiendommen.

Hvem bør vurdere borettslagsmodellen?

Det er spesielt to grupper vi ser er aktuelle for borettslagsfusjon i dagens marked: utbyggere som har kjøpt tomt for boligutvikling og eiendomsbesittere med leiegårder som ikke lenger gir lønnsom drift etter endringer i leiemarkedet.

Hvor lang tid tar det?

En typisk borettslagsfusjon kan gjennomføres på cirka tre måneder, fra første møte til andelene er registrert i Kartverket. Prosessen kan ta noe lenger tid dersom det først må gjennomføres en fisjon.

Slik foregår prosessen – steg for steg

1. Holdingstruktur
Det hele starter med en holdingstruktur, der et morselskap eier 100 % av aksjene i et datterselskap som igjen eier eiendommen.

2. Fisjon (ved behov)
Hvis selskapet har andre eiendeler enn eiendommen som skal gjøres om til borettslag, eller dersom eiendommen har næringsseksjoner som ikke skal bli inn i borettslaget, må det gjennomføres en fisjon først.

3. Stiftelse av borettslag
Det nye borettslaget kontorstiftes. Her er det viktig å ha et godt samarbeid med både revisor, bank og forretningsfører – spesielt dersom man ønsker å stifte borettslaget med fellesgjeld.

4. Salg av aksjer
Det nyopprettede borettslaget kjøper aksjene i eiendomsselskapet fra holdingsselskapet, og blir indirekte eier av eiendommen.

5. Fusjon
Til slutt fusjoneres borettslaget og eiendomsselskapet. Når eiendomsselskapet er slettet i Brønnøysundregistrene, er fusjonen fullført og borettslaget står som eier av eiendommen.

Vår erfaring – din trygghet

EIE advokat har solid erfaring med borettslagsfusjoner. I en nylig publisert artikkel fra Kapital ble 156 borettslagsfusjoner omtalt – vi har hatt ansvar for 23 av disse, noe som gir oss en markedsandel på 15 %.

Våre beste tips

Det viktigste rådet er å ha med seg en god revisor – spesielt om det skal gjennomføres en fisjon i forkant. Korrekt verdsettelse er avgjørende for å sikre en vellykket prosess.

I tillegg er det viktig å sørge for at borettslaget lignes som selskap i fusjonsåret, det innebærer at ikke alle borettslagsandelene kan selges i fusjonsåret.

Ta kontakt med oss i EIE advokat for en uforpliktende prat. Vi hjelper deg gjerne med å vurdere om borettslagsmodellen passer for ditt prosjekt.