Derfor må du varsle med en gang du finner mangler ved kjøp av bolig
Kjøp og salg av brukte boliger (fast eiendom) reguleres av avhendingslovens bestemmelser. Kjøp av bolig under oppføring reguleres av bustadoppføringsloven.
Uavhengig om du har kjøpt en brukt eller nyoppført bolig, må du ikke vente med å varsle (fremsette reklamasjon til) selger/entreprenør om du finner mangler ved boligen. Et potensielt rettmessig krav går tapt om kjøper reklamerer for sent.
Avhendingsloven og bustadoppføringsloven operer begge med både en relativ reklamasjonsfrist og en absolutt reklamasjonsfrist. Skal kravet til kjøper være i behold må reklamasjonen være fremsatt innenfor begge disse fristene.
Den absolutte fristen innebærer at det er satt en maksimal tidsgrense for hvor lenge du som kjøper kan gjøre mangler gjeldende mot selger/entreprenør. Denne er i begge lover satt til 5 år, hvor fristen løper fra den dag boligen ble overlevert, jf. avhl. § 4-19 (2) og Buofl. § 30 (1).
Den relative fristen innebærer at innenfor disse 5 årene (den absolutte fristen), så løper det også en tidsfrist til å varsle selger/entreprenør fra da kjøper "oppdaget eller burde ha oppdaget" de aktuelle manglene. Den relative tidsfrist angis i begge lover til å være "innen rimelig tid".
Høyesterett har i sak etter avhendingsloven, "Kistebakkane", uttalt at "innen rimelig tid" må vurderes konkret i hvert tilfelle, men at ordlyden må forstås som at du har 2-3 måneder på deg til å varsle selger, regnet fra da du oppdaget eller burde ha oppdaget manglene. Høyesterett presiserer dog at det er få grunner til at fristen skal være noe lengre enn 2 måneder og at 3 måneder ligger helt i ytterkant av hvor lenge du kan vente med å varsle selger om de mangler du har funnet, jf. HR-2010-233-A. Slik frist, den relative, skal gi deg tid til å områ deg, eventuelt rådføre deg med bygningskyndig, m.m. før du varsler selger.
Ettersom den relative fristen skal vurderes konkret i hvert tilfelle er det ingen grunn til å avvente med å varsle selger eller entreprenør straks du har funnet noe som tyder på mangler. Loven krever bare at kjøper sender en nøytral reklamasjon, som i sitt innhold ikke krever mer enn at du varsler selger/entreprenør om at det gjøres gjeldende et avtalebrudd og hva slags avtalebrudd det dreier seg om.
Det er verdt å merke seg at lovens ordlyd "burde ha oppdaget" innebærer at domstolene kan foreta en objektiv vurdering av når den relative fristen begynte å løpe og om kjøper har overholdt denne fristen.
Bruker du for lang tid til å områ deg og ikke varsler selger/entreprenør raskt nok, så vil ditt krav nesten unntaksvis gå tapt.
Vår anbefaling er klar, varsle selger eller entreprenør straks du finner tegn til mangler. Du kan fortrinnsvis holde de oppdatert etter at du har fått områdd deg nærmere og/eller konsulert med bygningskyndig. Verken avhendingsloven eller bustadoppføringsloven setter noen begrensning i hvor mange varsler du kan sende selger eller entreprenør. Derimot setter disse lovene klare begrensninger i hvor lang tid du har til rådighet med å varsle selger eller entreprenør om du ikke skal stå i fare for å tape ditt krav.
